記録的豪雨の影響
2022.02.16
先日の警報発令レベルの記録的豪雨により、オアフ島では各地で被害が発生しました。洪水に見舞われた地域、倒木によって休校になった学校、床上浸水が発生したカハラモール、変電所が浸水したためダウンタウンやチャイナタウンで大規模な停電も発生しました。
ダウンタウンにはファースト・ハワイアン・バンク、バンク・オブ・アメリカなどの金融機関も集中しており、この大規模な停電によって一時的に閉鎖を余儀なくされました。周辺はオフィスビルが並び、それに合わせて飲食店も多く、急遽休業せざるを得ない事務所やレストランが相次ぎました。
このような自然災害が発生するとビジネスには打撃になりますが、同様にハワイの場合は不動産にも影響が起こります。
日本で豪雨などがあった場合、建物への被害としては窓ガラスが割れたり、浸水などが主流ですが、ハワイの建物の場合、一番出やすい被害として雨漏りがあります。というのも、ハワイの不動産の多くが築年数50年以上という古い建物だからです。
この「古い建物」という表現ですが、これは日本人から見た感覚のこと。日本は築浅物件が好まれる傾向にありますが、ハワイをはじめアメリカでは築年数50年はあまり古い分類には入りません。世界的に見れば、歴史あるヨーロッパの都市では築200年の物件も多く存在し、古い物件に住むことがステータスになることさえあります。
最近はカカアコ地区のように再開発が進み、ハワイにも新築物件が増えていますが、それでもほとんどの物件が古いのがハワイの特徴です。
とはいえ、日本とは違い、ハワイでは建物が古いからと言って一概に価値が下がるものではありません。日本のように築年数が大きく物件の価値を左右するわけではないのです。むしろ築年数が古くとも、内部を改装して綺麗にした物件の方が価格が上がることも多いです。
そのため、ハワイの不動産購入を検討する際に、軒並み築年数が経っている物件の数年の差を気にするよりも、リノベーションを重視した方が建設的です。
ただしここで注意したいのが、建物が古いがゆえに逃れがたい問題、雨漏りです。自分で住むための物件で区分所有などなら、物件そのものの修理なので管理費を払っている中で管理会社が対応をしてくれ、自身の持ち出しはその管理費のみとなるのが普通ですが、収益目的で一棟所有をする場合、雨漏りなどの修理はオーナー負担になります。もちろん管理費をその修理に充てることは可能ですが、管理費を高くすればするほどテナントを入れづらくなるため、持ち出しが増えてしまうのです。
雨漏り問題で購入後に修理費などで損失を出さないためにも、ハワイで不動産購入を検討する際、物件の状態をしっかり審査するデューデリジェンスが重要となってきます。
日本では不動産売買プロセスの中でまだ浸透しきっていない調査期間であるこのデューデリジェンス。日本とは異なる物件環境だからこそ、この調査期間中に、購入後損失を出さないか、しっかり確認をすることが重要です。
国や地域が変われば、不動産の価値基準や内包する問題も変わります。ハワイでの不動産を購入するのであれば、やはりその地の物件に関する知識は事前に身につけておきたいものです。
