【2023年版】ハワイの不動産についてプロが基礎から徹底解説！検討中の人が知るべき5つの注意点
2023.05.16
多くの日本人の方にとって憧れであるハワイ。
そのハワイで不動産を所有し、資産運用をしたいとお考えの方も多いと思います。
しかしながら、国も文化も異なる海外での不動産投資、何から始めればいいのかわからないと不安な方もいらっしゃいます。
この記事では、ハワイ不動産業界に16年以上携わっている不動産のプロが、ハワイ不動産の基礎から購入方法と売却方法、そして５つの注意点についてご紹介します。
目次[非表示]
ハワイでの不動産はどこから手を付けるべきか？
太平洋に浮かぶ楽園、ハワイで不動産を所有する第一歩は、ハワイ不動産について学ぶことです。
所有をしてみたいけれど、何から手をつければよいのか、日本の不動産投資とはどのように違うのか？ひとつずつ順にご案内します。
日本人にとってハワイ不動産が買いやすい3つの理由
これまで日本国内のみで資産形成をされていた方も、昨年突如起こった円安ドル高を受けて、リスク分散として海外での投資を検討され始めた方もいらっしゃると思います。
しかし、法律も文化も異なる海外での投資はハードルが高く感じられがちです。
海外不動産投資が初めての方には、ハワイの不動産はおすすめです。
ここでは、ハワイ不動産が日本人にとって買いやすい３つの理由をご紹介します。
1. ハワイは制度が整っている
ハワイは早い段階の1850年にはすでに、その土地に住んでいる人以外である外国人による土地所有を認めていました。その背景から、外国人が土地保有をする上で制度的に下地が整っています。
また、1970年代ジャンボジェット機が就航しハワイが人気となりましたが、その時から日本人によるハワイ不動産投資がスタートしています。
下記はハワイの大手エスクロー会社「Title Guaranty」社が四半期ごとに出しているハワイ不動産の購入者統計データです。
オアフ島の外国籍購入者の割合でトップは日本人であり、全体の約半数以上を占めています。
出典： https://www.tghawaii.com/market/#buyer
このことからも、日本人購入者による前例が多く、他国と違って過去事例から学ぶことが出来ます。
2. 日本人による不動産会社が多い
Googleなどの検索エンジンで「ハワイ 不動産」と検索をすると、日本語のハワイ不動産会社のサイトがたくさん出てきます。
いずれも現地会社が自動翻訳で作っている違和感を感じる日本語ではなく、綺麗な日本語です。
そのことからもわかるように、ハワイには日本人がエージェント（不動産仲介者）を務める不動産屋さんが多く、選択肢が広いです。
また、日本の大手不動産会社でもハワイの不動産を国内で販売しているケースがあります。
このように、ハワイという海外でありながら、日本人による、日本語での丁寧なサポートを得ることが出来るという点が買いやすい理由のひとつです。
3. 弁護士など専門家も日本語が通じる
日本人による日本語でのサービスを提供する不動産仲介業者がいるように、その他の専門家も日本人もしくは日本語が流暢なプロによるサービスを受けることができます。
日本語が通じるお医者さんはもちろん、不動産購入者やビジネス進出も盛んな点からも、ハワイでは日本語でやりとりの出来る弁護士や会計士といった専門家も多いのです。
ハワイ不動産購入の６つのSTEP
では、実際にハワイ不動産を購入する場合、購入プロセスは日本とどのように違うのでしょうか。
簡単に、一般的なプロセスの流れを６つのステップにわけてご紹介します。
STEP1. 物件を探す
まずは購入したい物件を探します。これは日本でも一緒ですが、その前に検討すべき点が３つあります。
（1）投資目的は何か
ハワイで不動産、というと、つい有名なワイキキの物件で海が見えるところがいいな、と物件から入ってしまいがちです。
ですが、その前にまずは投資目的をしっかり定めることが大切です。
セカンドハウスとして節税やキャピタルゲイン目的なのか、バケーションレンタルで運用するのか、在住者に長期的に貸して運用するのか、目的によって購入する物件の種類やエリアが異なるためです。
（2）コンドミニアムか一戸建てか
ハワイの住居用不動産において、投資先は日本でいうマンションにあたるコンドミニアムか、一戸建ての２つに大きく分けられます。
戸建は販売価格が最低でも1億円を超えるため、最初は5000万円あたりで購入が可能なコンドミニアムでの区分所有がおすすめです。
もしくは、長期的に在住者に貸し出しての運用を考えているのであれば、一戸建てに近いタウンハウスという選択肢もあります。
投資目的が決まれば、自ずとどちらの物件タイプが合っているかわかります。
（3）エリアはどこにするか
在住者への長期貸出でタウンハウスや戸建て、という点であればホノルル中心部以外のコオリナ、ミリラニやカポレイといったエリアも選択肢に入ります。
しかし、コンドミニアムでバケーションレンタル運用を考えている場合、選択肢はほぼワイキキに絞られます。
これも投資目的を先に決めることで、エリアを自然と絞ることができます。
STEP2. エージェントを決める
投資の目的に合わせた条件が決まり、物件の目星がついたらエージェントを探します。
ハワイの住居用不動産は、MLSというシステムに売り物件を登録しなければならない義務があるため、どのサイトを見ても出てくる結果は一緒となります。
物件探しはインターネットでも出来ますが、その物件探しをお手伝いしてくれる、不動産売買の資格を所有する仲介者（エージェント）を見つけることが必要です。
といいますのも、ハワイでは不動産売買プロセスが複雑で多くの書類が必要、さらにすべて英語のため、エージェントなしで自分ひとりで行うことがほぼ不可能なのです。
法律的に絶対にエージェントを利用しなければならないわけではありませんが、購入のお手伝いをしてくれる買主側のエージェント手数料は、売主側が負担する慣例となっているため、買主側は費用負担がないのです。
それでしたら、ハワイ不動産のプロと一緒に進めた方が良いと思いませんか？
ハワイには多くの日本人エージェントがいますので、何人かにコンタクトを取ってみると良いでしょう。
ただし、一度専属契約を行った後は、他のエージェントにお願いは出来なくなりますので注意が必要です。
STEP3. ローンの審査を始める
エージェントと相談をしながら、物件の目星がついてきたら先にローンの審査を始めます。
物件を決めて購入を申し込んでも、ローンの審査で落ちて購入が出来なくなってしまったら、これまでの時間が水の泡となってしまいます。
ハワイ不動産であれば、日本の銀行でもローンを組むことが出来る場合もあります。
ただし、海外不動産への融資には日本の銀行は条件が厳しい場合もあり、ハワイの銀行に融資をお願いする可能性も出てきますので、早めに動いておいた方が懸命です。
STEP4. オファー（購入申込）を出す
購入したい物件が決まったら、購入申込（オファー）を売主に出します。
条件等に問題がなければそのまま受理されますが、カウンターオファーと言って、売主から新たな条件等を出されることもあります。
もちろんすべて英語なので、エージェントや弁護士など専門家に助力いただきながら進めるのが重要です。
STEP5. エスクローを開設しインスペクションへ
購入申込が受理されたら、エスクロー口座を開設します。
エスクローとは、取引の公正を保つために設けられた第三者機関のことです。
一度エスクローを開設すると、売り手・買い手はエスクローを通して手付金や支払い、諸々の書類や登記のやりとりを行なっていきます。
エスクローを開設したら、インスペクションと呼ばれる物件の審査を行います。
ハワイではこのインスペクションを行うのは必須です。
この審査は売主側が費用負担をし、購入予定の物件の現状がどうなのかレポートを出します。
このレポート等提供される資料を参考に、しっかりと気になる点を聞いて、不安材料をなくすことが大切です。
特にハワイの物件は中古が主流のため、物件の劣化が多少なりともあります。
許容範囲内なのか、しっかり確認しましょう。
STEP6. 必要書類提出・支払いを経て登記
インスペクションの結果OKであれば、買主側の公証手続きを行い、必要書類などをあわせて残金を支払い、登記にうつります。
登記が完了することをクロージングといい、取引の終了となり、物件が買主に引き渡されます。
ハワイ不動産の運用管理は基本管理会社へ委託
投資の目的が何であれ、購入後にはその物件を運用・管理をしていかなければなりません。
日本に住みながら自身でハワイの物件管理は不可能なため、基本的には現地の管理会社に委託することになります。
運用目的によって運用・管理内容は異なってきますが、どの運用方法にせよ、物件の管理・メンテナンスはもちろんのこと、月々の経費など会計報告や事務などもしっかりとやってくれる会社を選定することが大切です。
ハワイ不動産の売却５つのSTEP
不動産の運用は、購入して運用し続けることよりも、どのような出口戦略を取るかかによって、最終的な収益の結果が分かれます。
運用していたハワイ不動産の売却プロセスを5つのステップでご案内します。
STEP1. 委託するエージェントを決める
売却する場合、まずは売却を担当するエージェントを決めることが最初です。
このエージェントが売出し中であることの広告やサイトに載せるリスティング、そこから来たお問い合わせや内見などの対応を一手に引き受けてくれます。
逆にいえば、そのエージェントの対応能力やツテ、販路の広さによって売却価格や売却までにかかる期間が大きく左右されることになります。
STEP2. 売りに出して内見などを対応する
エージェントを選んだら、実際に広告やオープンハウスなどを行なって購入者を募集していきます。
もともと人気の物件であれば販売開始とともにすぐに購入希望者が殺到することもあります。
STEP3. オファー（購入申込）と買主を審査・選択する
購入申込があった場合、オファー内容と買主自身を審査します。
この際も購入時同様、エージェントや弁護士などの専門家の助力をもらいながら慎重に進める必要があります。
買主自身に問題はないが、オファー内容に変更したい部分がある場合はカウンターオファーを出します。
STEP4. エスクロー開設、インスペクションを実施
購入者を決めたら、エスクローを開設します。
物件の審査であるインスペクションは売主側が費用負担をして手配をします。
買主側にインスペクションの結果や運用していた頃の書類などを開示し、情報共有をします。買主側からの質問や要望があった場合、どのように対応するかも重要となってきます。
買主が日本人の場合もありますが、アメリカ人となる可能性が高いです。
違う文化や尺度を持つアメリカ人購入希望者にどう対応すればいいかわからないことなどを気兼ねなく相談するためにも、エージェント選びが大切です。
STEP5. 登記を移してクロージング
インスペクションや運営状況などの情報共有後、買主の購入意思が確定した場合、次のステップに進みます。
支払いや手続きをし、登記を行います。登記が完了した時点でクロージングとなります。
なお、エージェントに対する仲介手数料ですが、買主側・売主側双方のエージェントへ売主が支払う仕組みとなっています。
現在はだいたい売却価格の5、6%を売主側エージェントに支払い、売主側エージェントが買主側エージェントに半分を渡す慣例となっています。
ハワイ不動産投資で知っておくべき注意点5つ
ここまででハワイ不動産の購入方法・及び売却方法のだいたいの流れはおわかりいただけたかと思います。
ここからは、ハワイ不動産を購入・運営していく上で、日本とは異なり注意が必要な点を５つご紹介します。
1. 土地所有形態が独特
ハワイには物件と共に土地の所有権が含まれるフィー・シンプル（Fee Simple）と、建物だけの所有権と土地の借地権が含まれるリースホールド（Leasehold）という2種類の土地の所有形態があります。
リースホールドの場合、借地権付なので購入後、月々土地利用料を支払う必要があります。土地そのものの所有権が含まれていないため、土地所有権付のフィー・シンプルの物件より、販売価格が安いです。
初期投資が安くなるリースホールドの物件に目が行きがちですが、月々の土地使用料がかかるため、購入から運用管理、出口戦略まで、本当にリースホールドの方が収益性は高いのか、包括的に判断をする必要があります。
2. 登記時の名義と相続が複雑
アメリカには相続手続きが複雑なプロベートと呼ばれる制度があります。
単純な個人での所有形態の場合、所有者がなくなった場合このプロベートという手続きが必要となり、ハワイの裁判所とのやりとりが発生し、手続きが完了して所有権が移動するまでに1年以上かかっています。
その他、コープといった独特な所有形態もあり、売却時に購入者審査が入ってすぐに売れない、といったことも発生することもあります。
所有形態や名義についてしっかりと違いを学んで登記時に先々のことを考えておく必要があります。
3. 利回りは低いが売却益を狙える
ハワイのコンドミニアム区分所有において、利回りは5％前後が普通です。
日本と比べて高いので賃料収入は大きいですが、コンドミニアム自体が古く老朽化が進んでおり、修繕費や共益費が日本と比べ高くつきます。
そのため東京でのマンション区分所有運用とさして変わらない数字となります。
ただし、日本の物件は築年数が高いほど物件の価値は下がりますが、ハワイの場合、築年数はあまり重要ではなく、リノベーションの有無や立地の方が価値に影響を与えます。
そのため、中古物件の価値が下がりにくく、売却益、キャピタルゲインを狙うことが出来ます。
4. 日米両方での確定申告が必要
日本に住んで働いていれば確定申告をするのは当たり前です。
同様に、ハワイで不動産を所有し、家賃などの収入が発生している場合、ハワイで確定申告（タックスリターン）を行う必要があります。
日本の税制においては知っていても、ハワイ州で提出する確定申告はアメリカの制度によるものですので、ハワイ州の会計士に依頼してしっかり行うことが必要です。
5. 売却時に日米両方で税金がかかる
ハワイ不動産投資における運用が終わり、売却をする場合、日本とアメリカ双方で税金や費用がかかるので注意が必要です。
費用に関しては、先述の通り売主・買主双方のエージェントへの仲介料、インスペクションなどの費用がかかります。
またアメリカでかかる税金に関しては、ハワイ州・アメリカ連邦双方に支払う2種類の源泉徴収税、ハワイ州における譲渡税の他、購入時よりも高額で売れた場合のキャピタルゲイン税などがあります。
利益が出た場合、日本でも所得税を支払う必要があります。
ただし、日本の場合は外国税控除制度があるので、利用可能か確認が必要です。
ハワイ不動産市場の価格推移
現状、ハワイの不動産市場はどのように推移しているのでしょうか。
ここからはハワイ不動産市場の過去の動向と今後の見通しについてお話します。
過去10年間と直近コロナ禍での推移
下記のグラフは、ハワイ不動産協会が好評している過去10年間の住居用不動産売却価格の中央値推移です。一戸建てもコンドミニアムも両方右肩あがりで推移しています。
新型コロナウイルス感染症による経済停滞の中でも大きな影響はなく、反対に好調に推移をしてきており、ハワイ不動産市場が経済危機に強いことがわかります。
＜成約中央値推移ーコンドミニアム＞
＜成約中央値推移ー戸建＞
出典： https://www.hicentral.com/
価格が下落する可能性はあるのか？
今度の動向ですが、現在はインフラや金利などの影響を受けて落ち着いてきている状態と言われています。
2008年に発生したサブプライムローン問題からのリーマンショックでも停滞はしつつも下落はしておらず、新型コロナウイルス感染症による経済停滞でも影響を受けなかったことから、今後10年は引き続き右肩あがりと言われています。
しかし、不動産市場も、誰も正しく予想をつけることはできません。
どのような投資でも言えることですが、しっかりと計画をたて、出口戦略まで考えて運用をしていきましょう。
まとめ
ハワイ不動産の概要について、日本人が買いやすい理由や実際の購入・売却プロセス、注意点についてご案内してきました。
この記事を読んでいただいただけでも、日本とは異なる点が多いと実感していただけたかと思います。
しっかりとハワイ不動産について学ぶことが、投資を成功させるための第一歩です。
弊社では、ハワイ不動産に関する無料相談も承っております。
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。
